Земельный юрист | Ольга Самсоненкова

Новый закон о зонах затопления, подтопления С 4 августа 2026 года вступил в силу Федеральный закон № 301-ФЗ, который внёс важные изменения в Водный кодекс РФ. Новые правила напрямую касаются строительства на земельных участках, расположенных в зонах затопления, подтопления. ⚡️Что изменилось Теперь в установленных зонах затопления, подтопления запрещено строить объекты капитального строительства. К ним относятся жилые дома, магазины, гостиницы, производственные здания и другие объекты, прочно связанные с землёй. ❗️Важно понимать: ограничение действует не на всех участках возле воды, а только там, где официально установлена соответствующая зона. Но если участок в неё попал — построить капитальный объект нельзя. ⚡️Что такое зона затопления, подтопления Это территории, где существует риск выхода воды из реки, озера, водохранилища или высокого уровня грунтовых вод. Определить такую зону на глаз невозможно. Границы не обозначаются заборами или табличками, а отсутствие реки рядом с участком ещё ничего не гарантирует. Информация о зоне должна содержаться в официальных документах и ЕГРН. ❗️Важно не путать зону затопления с водоохранной зоной или береговой полосой — это разные ограничения с разными правилами. ⚡️Можно ли снять запрет? Теоретически да, но просто сделать дренаж или поставить дом на сваи недостаточно. Закон предусматривает инженерную защиту территории — дамбы, берегоукрепительные сооружения, искусственное повышение уровня участка и другие специальные решения. Такими работами могут заниматься органы власти, а в пределах своего участка также правообладатель земли. Однако после выполнения работ зона не исчезает автоматически. Необходимо подтвердить, что территория действительно защищена, пройти установленную процедуру и добиться официального прекращения существования зоны. Она считается прекращённой только после удаления соответствующих сведений из ЕГРН. Пока запись сохраняется, строить капитальный объект нельзя. Такой порядок установлен Постановлением Правительства РФ № 360⁠. ⚡️Что будет с уже построенными домами Если дом был построен раньше и право собственности на него зарегистрировано, новый закон сам по себе не отменяет регистрацию и не превращает такой дом в самострой. Но реконструкцию, расширение дома или строительство новых объектов нужно рассматривать отдельно. Также пока нет подтверждённого общего правила, по которому все, кто подал уведомление о строительстве до 4 августа 2026 года, автоматически освобождаются от нового запрета — здесь необходимо изучать документы и даты в каждом конкретном случае. ⚡️Чем рискует собственник Если участок находится в зоне затопления, подтопления, последствия могут быть серьёзными: · администрация может отказать в согласовании строительства; · построенный в обход запрета объект могут признать самовольной постройкой и обязать снести; · продать участок станет сложнее, особенно если покупатель рассчитывает построить дом; · стоимость и ликвидность земли могут снизиться; · если скрыть ограничение от покупателя, сделку могут попытаться оспорить в суде. Именно поэтому одной проверки категории земли и вида разрешённого использования уже недостаточно. ⚡️Что делать собственникам и покупателям Если у вас уже есть участок или вы только собираетесь его приобретать: 1. Закажите свежую выписку из ЕГРН и проверьте сведения о зонах с особыми условиями использования территории. 2. Получите градостроительный план земельного участка. 3. Не начинайте строительство и не вкладывайте деньги, пока не поймёте, какие ограничения действуют. 4. Оцените, реально ли провести инженерную защиту и официально добиться изменения границ зоны. Иногда от участка лучше отказаться. Иногда можно изменить стратегию его использования. Главное — узнать об ограничениях до того, как деньги уже вложены. Если у вас есть сомнения по конкретному участку или вы планируете покупку — я помогу провести полный анализ и дать заключение. Федеральный закон от 04.08.2026 № 301-ФЗ #полезное

ИИ не заменит эксперта по земле Сегодня повсюду говорят об искусственном интеллекте. Он пишет тексты, рисует картинки, помогает в аналитике. Логично, что рано или поздно возникает вопрос: а может ли ИИ проверить земельный участок перед покупкой? Или подобрать участок для дома, бизнеса, инвестиций? Коротко — нет. И вот почему ⚡️ Юридическая экспертиза земли — это всегда расследование ИИ хорошо работает с базой знаний (но обязательно нужно перепроверять). Он может дать общую информацию о категориях земель или видах разрешённого использования. Он найдёт участок по фильтрам. Но он не способен: 🔵обнаружить ошибку в ЕГРН, когда участок числится в двух поселениях одновременно; 🔵выявить, что участок попадает в зону планируемого строительства дороги, о которой нет сведений в открытых данных; 🔵заметить противоречия между Генпланом, ПЗЗ и выпиской из ЕГРН; 🔵обнаружить объект археологического наследия, про который не сказано в публичных картах; 🔵и многое другое….. Это требует не только знания законов, но и понимания системы, практики применения норм, нюансов работы конкретных органов власти, судебной практики. ИИ хорош как помощник для обработки данных. Но анализ земли — это не про данные. Это про юридический смысл, про последствия, про будущие риски. Здесь нужен живой специалист, который понимает, как работают законы на практике, что скрыто за строками документов и какие вопросы нужно задать чиновникам до сделки. ИИ не сможет поехать на участок, поговорить с соседями, сверить границы с местностью, оценить, не подтопляется ли он, и провести переговоры с администрацией. Вывод ИИ — отличный инструмент для первого ознакомления. Но для реальной защиты ваших денег и мечты о доме или бизнесе нужен профессиональный анализ. Тот, кто видит не только «что написано», но и «что за этим стоит». Если вы сейчас выбираете участок — проверьте его не только через сервисы, но и через эксперта. Это дешевле, чем потом терять миллионы. #полезное

Верховный Суд не позволил застроить земли особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий Разберём важное судебное решение, которое напрямую касается тех, кто покупает землю для строительства. Особенно если речь идёт о бывших сельхозугодьях. 1️⃣Суть дела Индивидуальный предприниматель приобрёл 36 гектаров земли сельхозназначения, которые входили в Перечень особо ценных продуктивных угодий. Это означает, что такие земли имеют особый статус и не могут использоваться для иных целей. Затем в 2018 году участки были включены в границы населённого пункта, и бизнесмен разделил их на 211 частей с целью построить коттеджи и продать. Он обратился в Департамент имущественных отношений Краснодарского края с требованием исключить участки из Перечня особо ценных угодий — чтобы иметь право застроить их. Власти отказали, указав, что земли сохранили свою категорию и находятся за границами населённого пункта согласно актуальному генплану. Застройщик пошёл в суд — и три инстанции (включая апелляцию и кассацию) поддержали его. Однако департамент не согласился и обратился в Верховный суд. 2️⃣Что решил Верховный суд Судебная коллегия по экономическим спорам отменила решения нижестоящих инстанций. Суд указал, что этот спор затрагивает публичные интересы — речь идёт о значительном уменьшении площади особо ценных продуктивных сельхозугодий. Такие земли имеют особый статус, подлежат охране, не могут использоваться для застройки, и их вид разрешённого использования не подлежит изменению без законных оснований. 3️⃣Вывод для нас Этот кейс подтверждает: перевод земли в границы населённого пункта не отменяет её статуса особо ценного угодья. Даже если участок формально переведён в другую категорию, он может оставаться под запретом на застройку. Поэтому перед покупкой любого участка, особенно если он раньше был сельхозземлёй, обязательно проверяйте: — входит ли он в Перечень особо ценных продуктивных угодий; — не попадает ли в зоны с особыми условиями использования (ЗОУИТ); — каков фактический статус по документам территориального планирования. ❗️Одна такая проверка может сэкономить вам годы судебных тяжб и сберечь вложенные миллионы. Если сомневаетесь в статусе вашего участка или планируете покупку — всегда можно заказать профессиональную проверку у специалиста. Источник: ВС РФ #новости